تا به حال شاید برایتان پیش آمده باشد که شخصی بدون اینکه شما اذن و اجازه به او داده باشید در ملک شما را تصاحب نموده و جا خشک کرده و هیچ قرارداد یا رابطه استیجاری نیز با شما ندارد و حتی ادعا می نماید که این ملک برای من است، در این مقاله قصد داریم شما را آگاه کنیم که چگونه با همچین مسئله ای، برخورد نمایید و یا چگونه علیه همچین شخصی در دادگاه دادخواست دهید و او را از ملک خود بیرون کنید، معمولاً وکلای ملکی ماهر دارای مهارت در اینکه چگونه بتوانند در این زمینه شروع کننده باشند و گام بردارند متبحر خواهند بود.
خلع ید به چه معناست؟
خلع بد به معنای آن است که کسی ملک (مال غیرمنقول) شما را بدون اینکه از شما در این خصوص اجازه ای گرفته باشد تصرف نموده، به حق مالکانه شما تجاوز نموده و ملک شما را به شما تحویل نمی دهد حتی ممکن است از آن استفاده هم نماید یا بنای را در آن ساخته باشد.
راهنمای کامل طرح دعوی خلع ید
برای طرح دعوی خلع ید لازم است شما به عنوان مالک ملک برای اینکه حقتان از بین نرود به نکات ذیل توجه نمایید تا دادخواست شما در دادگاه صحیحاً مطرح گردد و منجر به رد دادخواست یا قرارهای دادگاه همچون رد دعوی یا عدم استماع دعوی نگردد .
1-شما به عنوان مالک باید سند مالکیت رسمی ملک بنامتان باشد یا از طریق دادگاه در خصوص مالکیت شما رأی قطعی دادگاه مبنی بر مالکیت شما صادر گردیده باشد.
2-قبل از اینکه دعوی اصلی مبنی بر خلع ید را مطرح نمایید بهتر است یک اظهارنامه به شخصی که ملک شما را غصب نموده بدهید با این مضمون که شما هیچ اجازه ای جهت تصرف نداده اید و راضی به ادامه تصرف نیستید و می بایست ظرف مدت یک هفته ملک را به شما تحویل دهد (لازم به توضیح است ارسال این اظهارنامه اختیاری است زیرا که متصرف به هر دلیلی ممکن است ملک را به شما تحویل دهد و دیگر وارد پروسه دادگاه نشوید)
3-اکنون شما می توانید دادخواست خلع ید را علیه شخصی که ملک را بدون اذن و اجازه شما تصرف نموده مطرح کنید و اظهارنامه ارسالی در بند قبل و سند مالکیت خود را نیز پیوست دادخواست نمایید.
4- هزینه دادرسی دعوی خلع ید براساس ارزش منطقه ای که محاسبه می شود پرداخت می گردد.
5-این دعوی در دادگاه محل وقوع ملک به آن رسیدگی می گردد.
خلع ید یعنی چه؟
در قوانین موضوعه ایران صراحتاً در خصوص خلع ید بحث نشده است و اتفاقاً یکی از شایع ترین دعاوی ملکی همین دعوی است ولی رویه قضایی نقیصه قانون گذاری ایران را تا حدودی برطرف نموده است.
خلع در لغت به معنای جدا کردن و یا درآوردن و کندن تعریف شده است و کلمه ید نیز به معنای دست می باشد و در اصطلاح حقوقی زمانی که این دو کلمه را در کنار هم می بیند به معنای آن است که شخصی ملک (مال غیر منقول) شما را که مالک رسمی آن می باشید ، بدون اجازه و به نحو غیر قانونی متصرف گردیده است و در خصوص تصرفاتش نیز هیچ قراردادی با شما ندارد.
مدارک لازم خلع ید
سند رسمی 6 دانگ که از اداره ثبت به نام شما صادر گردیده باشد یا دادنامه قطعی در خصوص مالکیت شما صادر گردیده باشد.
احراز تصرف خوانده که معمولاً به وسیله شهادت شهود یا معاینه محل یا ارجاع امر به کارشناس یا تأمین دلیل می توانید ثابت کنید.
با این دو مدرک میتوانید دعوی خلع ید خود را علیه شخص متصرفی که عدواناً ملک شما را غصب نموده مطرح کنید.
مراحل انجام و رسیدگی به دعوی خلع ید چیست؟
زمانی که شما با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی در سطح شهر دادخواست خود را ثبت کردید.
- دادخواست از طرف دفتر خدمات قضایی به دادگاههی که محل وقوع ملک شماست ارسال می گردد.
- در دادگاه محل وقوع ملک، معولاً معاون ارجاع دادخواست را به یکی از شعب دادگاه ارسال می نماید و برای شما پیامک ثبت دادخواستتان در شعبه ارجاع شده ارسال می گردد.
- دفتر دادگاه بعد از اینکه ببیند دادخواست شما تکمیل است آن را به نظرقاضی دادگاه می رساند تا دستور تعیین وقت رسیدگی را صادر نماید.
- وقت رسیدگی تعیین می گردد و شما می بایست به همراه اصول مدارک خود در جلسه دادرسی حضور پیدا نماید و با ادله و مدارکی که ضمیمه دادخواست خود نموده اید خواسته خود را بیان نمایید.
- قاضی دادگاه بعد از شنیدن خواسته شما و طرف مقابل اگر خواسته شما صحیح بداند و مطابق مدارک و مستندات باشد رأی به خلع ید از پلاک ثبتی را مطرح نماید.
- زمانی که رأی صادر شد و این رأی قطعی گردید یعنی اگر طرف مقابل شما تجدیدنظرخواهی نکرد یا اگر تجدیدنظرخواهی نمود این رأی در دادگاه تجدیدنظر نیز تایید گردید.
- سپس شما از دادگاه بدوی تقاضای صدور اجرائیه می کنید.
- اجرائیه صادر می گردد و پرونده جدید در اجرای احکام جهت اجرای حکم تشکیل می گردد.
شرایط طرح دعوی چیست؟
برای طرح دعوی خلع ید وجود 4 رکن کلیدی لازم است تا شما بتوانید دعوی خلع ید خود را صحیحاً مطرح نمایید، این 4 شرط به شرح زیر است:
- شما باید مالک رسمی ملک باشید و یا اگر سند ندارید در خصوص مالکیتتان دادنامه قطعی از دادگاه صادر گردیده باشد.
- مالی که شخص آن را متصرف نموده باید غیر منقول باشد.
- تصرف خوانده بر ملک شما باید احراز گردد که معمولاً به وسیله شهادت شهود می باشد و یا معاینه محل می باشد.
- تصرفات شخص باید غیرقانونی باشد یعنی هیچ منشأ قراردادی یا قانونی نداشته باشد.
مدت زمان دعوی خلع ید چقدر است؟
معمولاً به صورت عادی و روال اگر در نظر بگیریم بین 6 تا 7 ماه طول می کشد اما اگر طرف مقابل علیه شما دادخواست تقابل بدهد و پیچیده باشد ممکن است تا 2 سال نیز طول بکشد.
پیگیری دعوای خلع ید روندی کاملا تخصصی و پیچیده دارد. اثبات مالکیت رسمی، شناخت دقیق تفاوت های حقوقی میان خلع ید، تخلیه ید و تصرف عدوانی، تنظیم صحیح دادخواست و همینطور ارائه مدارک و… همه این مراحل نیاز به تسلط بر قوانین و رویه قضایی دارد. برای جلوگیری از هرگونه مشکل احتمالی بهتر است تا از یک وکیل ملکی متخصص مشاوره بگیرید.
وکیل ماهر با تجربه‌ای که در این زمینه دارد، می‌تواند مسیر قانونی را برای شما هموار کرده و از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کند. همین حالا با ما تماس بگیرید و از مشاوره حقوقی تخصصی بهره‌مند شوید!
آثار حکم خلع ید چیست؟
صدور حکم خلع ید آثار متفاوتی را در پی خواهد داشت که به شرح ذیل است:
- مهمترین اثر حکم خلع ید، بازگشت ملک به دست مالک ملک است و مالک با خیالی آسوده می تواند از ملک خود بعد از تشریفات اجرای حکم استفاده کند.
- مالک می تواند اجرت المثل ایام تصرف را از متصرف بخواهد و این اجرت المثل را مطالبه نماید.
- اگر متصرف به ملک خسارتی وارد نموده چون ید متصرف غیرقانونی و غاصبانه بوده می توانید علیه او دعوی مطالبه خسارت را مطرح کنید.
این چند مورد از مهمترین آثار صدور حکم خلع ید بود.
تفاوت دعوی خلع ید با تخلیه ید در چیست ؟ (تفاوت ها و شرایط)
این دو دعوا در ارکان دعوا تفاوت چندانی با هم ندارند، تصرف غاصبانه یا غیر قانونی به دو صورت ممکن است:
یکی تصرف عدوانی ابتدایی یعنی متصرف از همان ابتدا که تصرف می کند تصرف او غاصبانه و غیر قانونی است.
دیگری تصرفی است که از ابتدا غاصبانه نیست بلکه با اذن بوده اما در ادامه با مطالبه مالک و عدم تحویل ملک تبدیل به تصرف غیر قانونی و غاصبانه می شود. برخی از محاکم اعتقاد دارند در هر دو صورت باید دعوی خلع ید مطرح شود و ماده 310 قانون مدنی در این زمینه صراحت کامل دارد و بیان داشته ” کسی که مالی به عاریه یا ودیعه یا امثال آنها در دست اوست منکر گردد، از تاریخ انکار در حکم غصب است ” و همچنین قسمت اخیر ماده 308 موید همین نظر است اما استثنائاً قانون گذار صرفاً قرارداد اجاره پس از انقضای مدت اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستأجر ” دعوی تخلیه ” را تجویز کرده است.
نمونه دادخواست خلع ید
مشخصات خواهان:
نام: [نام خواهان]
نام پدر: [نام پدر خواهان]
شماره ملی: [شماره ملی]
شغل: [شغل]
نشانی: [نشانی کامل]
مشخصات خوانده:
نام: [نام خوانده]
نام پدر: [نام پدر خوانده]
شماره ملی: [شماره ملی]
نشانی: [نشانی کامل]
موضوع و خواسته:
- خلع ید از ملک غیرمنقول واقع در [آدرس دقیق ملک]، پلاک ثبتی [شماره فرعی] از [اصلی]
- مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف از تاریخ [مثلاً: ۱۴۰۰/۰۱/۰۱] تا زمان اجرای حکم
دلایل و منضمات:
- سند مالکیت به شماره: [شماره سند]
- وکالت نامه به شماره: [……………]
- پلاک ثبتی به شماره: […………..]
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی تهران
با سلام
احتراماً به استحضار می‌رساند، به موجب سند مالکیت تقدیمی، موکلین جمعاً مالک ۲ دانگ عرصه و اعیان از پلاک ثبتی …/۴۰ اصلی می‌باشند که خوانده بدون هیچ‌گونه مجوز قانونی، تصرف و علی‌رغم تذکرات مکرر، به تصرفات غاصبانه خود ادامه داده است. نظر به اینکه عمل مشارالیه مشمول مقررات راجع به غصب می‌باشد، لذا صدور حکم بر خلع ید غاصبانه از ملک تحت تصرف خوانده مورد استدعاست. همچنین با توجه به تصرف ملک موضوع دعوی، تقاضای اجرت‌المثل ایام تصرف با جلب نظر کارشناس از تاریخ ۱۳۹۹/۱۰/۰۱ لغایت اجرای حکم مورد استدعاست.
با تشکر و تجدید احترام
سوالات متداول
1. چه زمانی می توان برای خلع ید اقدام قانونی کرد؟
زمانی که فردی بدون داشتن سند مالکیت یا اجاره قانونی، ملکی را تصرف کرده باشد، میتوان برای خلع ید اقدام کرد.
2. آیا میتوان علیع مستاجری که قراردادش تمام شده دعوای خلع ید مطرح کرد؟
خیر، در این حالت باید دعوای تخلیه ید مطرح شود.
3. آیا بدون سند رسمی میتوان خلع ید کرد؟
خیر، بدون سند رسمی امکان پذیر نیست.
