اگر قصد خرید یا فروش مغازه‌ای با حق سرقفلی را دارید، باید بدانید که کوچک‌ترین اشتباه در قرارداد ممکن است سرمایه‌تان را به باد دهد. سرقفلی از آن مفاهیم پیچیده‌ای‌ست که بدون راهنمایی حقوقی به راحتی می‌تواند برایتان دردسرساز شود. مشورت با بهترین وکیل سرقفلی در تهران اولین و مهمترین قدم در این مسیر است.
یکی از مراجعه کنندگان به دفترم بدون مشاوره حقوقی، مغازه‌ای در بازار تهران خریده بود. اما چند ماه بعد فهمید فروشنده اصلاً حق انتقال سرقفلی نداشته و حالا درگیر دعوایی طولانی در دادگاه شده؛ هم مغازه را از دست داده، هم پولش را.
در ادامه به طور جامع و به زبان ساده به مفهوم سرقفلی مغازه و نکات مهم در خرید سرقفلی و چگونگی تعیین قیمت سرقفلی مغازه و به تمامی موارد مهم در این موضوع می‌پردازیم پس با ما همراه باشید:
سرقفلی چیست؟
حقی است که برای مستاجر ملک تجاری شناخته شده و چنانچه مستاجر در ابتدای عقد اجاره مبلغی را به صورت ریالی به عنوان سرقفلی بپردازد با انقضای مدت اجاره، مالک یا موجر می‌بایست مبلغ پرداخت شده مستاجر را به نرخ روز پرداخت نماید که این محاسبه بر مبنای شاخص نرخ رسمی بانک مرکزی محاسبه می‌شود.
اما اگر مستاجر در ابتدای عقد اجاره وجه ریالی پرداخت نکرده باشد مثلاً 200 کیلو گندم پرداخت نموده باشد نامبرده می‌بایست در انقضای مدت اجاره همان 200 کیلو گندم را پرداخت نماید.
سرقفلی مغازه به زبان ساده
در قدیم زمانی که شخصی در ملک خود مغازه‌ای می‌ساخت متحمل هزینه‌های زیادی از جمله پروانه کسب، ساخت و ساز، مالیات‌های مربوطه و… می‌گردید و زمانی که این ملک در موقعیت مناسب قرار می‌گرفت اشخاص متعددی جهت اجاره آن به مالک رجوع می‌کردند و مالک هم به بهترین پیشنهاد دهنده اجاره می‌داد و چون قفل مغازه تازه باز میشد و مغازه افتتاح می‌گردید به آن مبلغ سرقفلی می‌گفتند که این مبلغ از مال الاجاره نیز جدا بود.
اکنون سرقفلی مغازه در قانون روابط موجر و مستاجر 1376 به موجب ماده 6 پیش‌بینی و بیان گردیده است و به صورت کاملاً ساده سرقفلی حقی است که برای مستاجر ملک تجاری شناخته شده است و مستاجر در ابتدای عقد اجاره مبلغی را به موجر پرداخت می‌نماید که با انقضای مدت اجاره این مبلغ را به نرخ روز دریافت نماید.
سرقفلی مغازه در پاساژ
اگر مغازه‌ای در یک پاساژی با موقعیت مناسب قرار گرفته باشد ارزش آن حتی گاهی اوقات از خود ملک نیز بیشتر است، همان طور که در بالا مفهوم سرقفلی را توضیح دادیم، اگر مغازه در پاساژ واقع گردیده باشد و مستاجر سرقفلی مغازه را از مالک خریداری نموده باشد، ملک تجاری مزبور دارای سرقفلی می‌باشد .
چگونگی تعیین قیمت سرقفلی مغازه
در تعیین میزان سرقفلی طرفین نقش اصلی را به عهده دارند، دادگاه با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری نسبت به تعیین آن اقدام می‌نماید هرچند که این امر مانع تراضی طرفین در خصوص میزان سرقفلی نیست.
اگر برای سرقفلی وجه ریالی پرداخت گردیده باشد معادل عادله آن به نرخ روز پرداخت می‌گردد و اگر چنانچه مالی مثل گندم پرداخت گردیده باشد باید عین آن پرداخت گردد و اگر عین مالی که داده شده وجود ندارد باید مثل یا قیمت آن پرداخت گردد.
برای محاسبه میزان سرقفلی به این شکل عمل می گردد:
شاخص قیمت بانک مرکزی در زمان پرداخت را تقسیم بر شاخص بانک مرکزی در زمان انعقاد می‌کنند و عدد به دست آمده را ضربدر مبلغ سرقفلی می‌کنند و میزان سرقفلی به دست می‌آید.
نکات مهم در خرید سرقفلی مغازه
در زمان خرید سرقفلی یک باب مغازه الزاماً برای حفظ حقوق خود به یک وکیل دادگستری که در این زمینه تخصصاً فعالیت می‌نماید مراجعه کنید زیرا که این مهم دارای نکات ظریفی است که می‌بایست رعایت نمایید که عدم رعایت آن ضرر جبران ناپذیری را به تجارت و مال شما وارد می‌نماید:
- حتماً مدارک و مستندات را بررسی نمایید، شخصی که سرقفلی را به شما واگذار می‌کند خود مالک است یا نه مستاجر می‌باشد؟ و اصالت اسناد الزاماً بررسی نمایید و عندالزوم استعلام هم نمایید.
- اگر شخصی که میخواهد سرقفلی را به شما واگذار نماید مستاجر باشد الزاماً می‌بایست با سند رسمی سرقفلی را به شما واگذار نماید و نیز بررسی نمایید که این مستاجر در قرارداد اصلی که با موجر تنظیم نموده حق انتقال به غیر را داشته است یا خیر؟ زیرا که اگر شما مستاجر جدید بودید می‌بایست شرط کنید که مستاجر سابق اجاره‌نامه انتقال سرقفلی را از موجر اخذ نماید.
- حتماً مدت زمان فعالیت خود مغازه را مورد لحاظ قرار دهید.
- نوع شغلی که می‌خواهید فعالیت نمایید را در آن بنویسید ولی اگر در آینده قرار بود شغلی غیر از شغل فعلی داشته باشید بهتر است نوع شغل را مشخصاً ننویسید زیرا که ممکن است کار شما در آن زمینه به خوبی نگیرد و قصد داشته باشید اقدام به راه‌اندازی یک شغل جدید نمایید.
- اگر موجر یا مستاجر فوت نموده و ملک دارای ورثه هست حتماً گواهی حصر وراثت را ملاحظه نمایید و توجه نمایید که کلیه وراث آن را امضاء نمایند.
- ملاحظه نمایید که مغازه را با چه کیفیتی تحویل می‌گیرید زیرا که ممکن است نیاز به تعمیرات اساسی و کلی داشته باشد که این هزینه‌ها به عهده موجر است نه شما و در اجاره نامه آن را لحاظ نمایید.
این نکات از مهمترین نکاتی بود که در زمان خرید سرقفلی می‌بایست به آن توجه نمایید ولی دیگر نکات هم وجود دارد که به عمومات عقد اجاره بر می‌گردد و توجه به آن نیز توصیه می‌شود.
درصد حق مالک در فروش سرقفلی
عرف در این زمینه 10% مبلغ ارزش سرقفلی ملک می‌باشد و توافق به کمتر از میزان این رقم نیز وجود دارد که بسته به موقعیت ملک، نوع ملک و سایر شرایط موجود در قرارداد دارد.
از شما عزیزان می‌خواهیم با توجه به اینکه سناریوی هر قرارداد متفاوت است، اگر پرسشی دارید در ذیل همین مطلب قرار دهید تا وکلای حاضر در سایت وکیل ماهر در اسرع وقت نسبت به آن پاسخ دهند، همچنین از شما عزیزان می‌خواهیم تا چنانچه تجربه جدیدی در این زمینه دارید با ما به اشتراک بگذارید.
سوالات متداول شما در مورد سرقفلی مغازه
خرید سرقفلی مغازه چیست؟
همان طور که قبلاً نیز توضیح داده شد سرقفلی یک حقی است برای مستاجر ملک تجاری که این حق با دادن مبلغی در ابتدای عقد اجاره به موجر ایجاد می‌گردد و اگر شخصی این حق را خریداری نماید می‌گویند سرقفلی مغازه خریداری گردیده است برای مدت زمان مشخص و این شخص حق استفاده از منافع ملک را دارد.
مغازه سرقفلی بخریم یا نه؟
اصولاً بهتر است که شما ملکیت را خریداری نمایید تا سرقفلی و خود را از داستان‌های پیچیده احتمالی که در دادگاه به وجود می‌آید خلاص خواهید نمود ولی اگر مجبور شدید سرقفلی یک مغازه را خریداری نمایید با رعایت نکاتی که در بالا بیان گردید خرید مغازه سرقفلی ایرادی ندارد.
فروش سرقفلی مغازه یعنی چه؟
اگر مالک ملک تجاری مغازه منافع مغازه خود را به موجب عقد اجاره به مستاجر اجاره دهد و در ابتدای عقد اجاره مبلغی را دریافت نماید می‌گویند سرقفلی خود را به فروش رسانده که این فروش یا انتقال در قالب عقد صلح به وقوع می‌پیوندد.
آیا مالک می تواند سرقفلی بگیرد؟
بله ، مالک می‌تواند سرقفلی بگیرد ولی در پایان مدت اجاره می‌بایست سرقفلی گرفته شده را به نرخ عادله روز به مستاجر پرداخت نماید.
حق سرقفلی چیست؟
مال یا مبلغی است که مستاجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره به موجر می‌دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادله آن را ( به نرخ روز) در زمان تخلیه پیدا می‌کند که به این حق سرقفلی گفته می‌شود و مستاجر می تواند از منافع ملک تجاری استفاده نماید.
