شاید تا به حال در بین مردم شنیده اید که می گویند مثلاً علی ملک حسن را تصرف نموده و کارشان به دادگاه کشیده شده است و علی هم در جمع مردم می گوید سالیان سال زمین دست من بوده، بدون اجازه ملک من را تصرف کرده و در آن می خواهد اقدام به احدث بنا کند و شروع به خالی کردن آجر نموده است، علیه اش در دادگاه دعوی مطرح کردم.
اختلافات ملکی همیشه پرچالش ترین دعاوی حقوقی مطرح در دادگاه ها بوده اند در این مقاله قصد داریم به این نتیجه برسیم که اگر کسی ملک شما را بدون مجوز قانونی تصرف نمود شما چه اقدام حقوقی یا کیفری می بایست انجام دهید و چگونه حق خودتان را پس بگیرید.
در دعاوی ملکی چون هر اقدام و عمل شما در مطرح کردن نوع دعوای تبعات و آثار حقوقی متفاوتی دارد بهتر از یک وکیل ملکی ماهر کمک بخواهید تا دچار خسران و آسیب در مسیر پرچالش دادگاه ها نشوید.
تصرف عدوانی چیست؟
حسب ماده ١٥٨ قانون آیین دادرسى مدنى، دعواى تصرف عدوانی یعنى ادعاى متصرف سابق مبنى بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیر منقول را از تصرف وى خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست مى نماید به اختصار باید گفت در این دعوا خواهان مدعى مالکیت برملک نیست، وحتى شاید مالک ملک هم نباشد، اما ادعا دارد سابقاً در ملک تصرف داشته، ولى خوانده درحال حاضر به صورت غیر قانونى ملک را تصرف کرده است.
لازم به توضیح است به دلالت ماده ١٢٢ قانون آیین دادرسى مدنى، مالکیت، اماره اى بر تصرف سابق است دعواى تصرف عدوانى ازجمله دعاوى است که هم جنبه حقوقى دارد وهم جنبة کیفرى ومدعى حق مختار است از یکى از طرق مذکور اقدام نماید.
هرچند ارکان جرم تصرف عدوانى با دعواى حقوقى متفاوت است، در تصرف عدوانى کیفرى برخلاف دعواى حقوقى مالکیت شاکى رکن اصلى جرم محسوب مى شود.
تصرف عدوانی کیفری چیست و مراحل و مجازات آن؟
شخصی، ملکی که سند مالکیتش بنام شما است را بدون مجوز قانونی و با سؤنیت تصرف نموده و ادعای تصرف نسبت به آن را می نماید و طبق ماده 690 قانون مجازات اسلامی بخش تعزیرات، این جرم دارای یک ماه تا یکسال حبس است.
انواع دعاوی تصرف :
دعوی تصرف به 3 نوع تقسیم میشوند که هر کدام شامل شرایط و قوانین خاص هستند:
دعوی ممانعت از حق
دعوی تصرف عدوانی، دعوی ممانعت از حق و دعوی رفع مزاحمت که در مواد ۱۵۸ ،۱۵۹ و ۱۶۰ قانون آئین دادرسی مدنی نگاشته شده اند به دعاوى رفع تصرف عدوانى، ممانعت از حق و مزاحمت از حق، دعاوى تصرف، ثلاث یا ثلاثه نیز مى گویند.
دعوی مزاحمت از حق
دعوی تصرف عدوانی از طریق شکایت کیفری
نیز قابلیت طرح را دارد و این در صورتی است که شخص دارای سؤنیت باشد که ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی بخش تعزیرات به این موضوع اختصاص پیدا کرده است.
دعوی تصرف عدوانی
به ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی بخش تعزیرات دارای یک ماه تا یکسال حبس می باشد و همچنین دادگاه می بایست وضعیت را به حالت قبل نیز برگرداند.
چه زمانی تصرف عدوانی جرم محسوب می شود؟
زمانی که شخص با سؤنیت و بدون اجازه، اقدام به تصرف مال غیر منقولی دیگری نماید مشمول تصرف عدوانی کیفری می گردد.
مراحل طرح دعوی تصرف عدوانی
طرح دعوی تصرف عدوانی به 2 صورت امکان پذیر است:
مراحل طرح دعوی تصرف عدوانی به صورت حقوقی
- تقدیم دادخواست حقوقی مبنی بر رفع تصرف عدوانی
- صدور رأی در دادگاه (بدون نیاز به قطعیت آن)
- اجرای حکم
مراحل شکایت کیفری تصرف عدوانی
- تنظیم و تقدیم مستقیم شکایت مبنی بر تصرف عدوانی در دادگاه کیفری دو محل وقوع جرم
- ارجاع پرونده به دادگاه کیفری دو
- صدور حکم مبنی بر حبس و رفع تصرف و اعاده ملک به وضعیت قبل از تصرف
مدارک مورد نیاز برای اثبات تصرف عدوانی
- سند مالکیت اگر قصد طرح دعوی کیفری را دارید و چنانچه قصد طرح دعوی حقوقی را دارید صرف وجود مبایعه نامه و یا دلیل طبق تصرف شما کافی است.
- استشهادیه
- برای طرح دعوی کیفری وجود گزارش مراجع انتظامی مهم می باشد که باید پیوست شکایت کیفری خود نمایید .
- گزارش کارشناس رسمی دادگستری
تفاوت تصرف عدوانی و خلع ید
یکى از ارکان دعواى خلع ید اثبات مالکیت است، اما در دعواى تصرف عدوانى سبق تصرف کفایت مى کند.
در دعواى خلع ید خود مالک ملک باید اقامه دعوا کند، اما در دعواى رفع تصرف عدوانى قانون کذار با مسامحه اى آشکار در مادة ١٧٠ قانون آیین دادرسى مدنى طرح دعوا از سوى مستأجر، مباشر، خادم، کارکر وبه طور کلى اشخاصى که ملکى را از طرف دیگری متصرف مى باشند به قائم مقامى از سوى مالک تجویز کرده است (البته باید مثبت سمت خود را ضمیمه نمایند). حکم خلع ید یس از قطعیت باید اجرا شود، اما تصرف عدوانى نیاز به قطعیت ندارد.
تفاوت تصرف عدوانی با مزاحمت و ممانعت از حق
دو عنوان حقوقی مهم در حوزه اموال غیرمنقول عبارتند از تصرف عدوانی و مزاحمت از حق که تفاوت انها به شرح زیر است:
تصرف عدوانی:
تصرف عدوانی زمانی محقق می شود که شخصی بدون رضایت و غیرقانونی، مال غیرمنقولی را از ید متصرف قانونی خارج کرده و خود به تصرف آن درآید. مانند اشغال پارکینگ یا قفل کردن درِ ملک دیگری، در این حالت متصرف قبلی به طور کامل از استفاده از ملک محروم می شود.
برای اثبات این جرم طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، باید مالکیت شاکی و عدوانی بودن تصرف احراز شود.
در صورت اختلاف در مالکیت، مطابق ماده ۲۱ قانون آیین دادرسی کیفری، دادگاه قرار اناطه صادر می کند. اگر شاکی سند رسمی مالکیت داشته باشد، طبق ماده ۷۳ قانون ثبت، قاضی موظف به پذیرش آن است.
مزاحمت از حق زمانی:
در مقابل، مزاحمت از حق زمانی رخ می دهد که فردی بدون اینکه ملک را تصرف کند، در استفاده کامل متصرف از حق خود اختلال ایجاد کند؛ مثل باز کردن پنجره به سمت ملک دیگر یا تخلیه مصالح جلوی در ساختمان و ملک دیگران که در این موارد، تصرفی انجام نمی شود، اما بهره برداری متصرف از ملک با مشکل مواجه می شود.
تصرف عدوانی در ملک مشاع چگونه بررسی می شود؟
تصرف عدوانی معمولاً زمانی مطرح می شود که شخصی بدون رضایت متصرف قانونی، مالی غیرمنقول را از ید او خارج کند. اما در اموال مشاع، این موضوع پیچیدگی خاصی دارد؛ چراکه همه ی شرکا، به صورت مشترک در مال، حق تصرف دارند.
بر اساس ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی
در صورتی که دو یا چند نفر مال غیرمنقولی را مشترک در تصرف داشته باشند و بعضی از آنان مانع تصرف بعضی دیگر شوند، در حکم تصرف عدوانی محسوب شده و مشمول مقررات این فصل خواهد بود.
در اموال مشاع، چون اثبات ارکان متعارف تصرف عدوانی مانند سبق تصرف (تقدم در تصرف) یا لحوق تصرف (تاخر تصرف فرد مقابل) به سادگی ممکن نیست، قانون گذار با استفاده از تعبیر «در حکم تصرف عدوانی»، چنین اعمالی را مشمول مقررات این جرم دانسته است.
به عنوان مثال: اگر ملکی به طور مشاع بین زوجین باشد و زوج مانع ورود زوجه به ملک شود؛ یا اگر یکی از مالکین آپارتمان، مانع استفاده شریک دیگر از پارکینگ، بالکن یا سایر مشاعات شود و خود آن را تصرف کند؛ این اعمال، طبق ماده ۱۶۷، در حکم تصرف عدوانی شناخته می شوند و متضرر می تواند از طریق مراجع قضایی اقدام کند.
نقش وکیل در پرونده های تصرف عدوانی
در پرونده هایی پر چالش و پیچیده برای جلوگیری از طولانی شدن روند پرونده و بروز مشکلات و اختلافات بیشتر، بهتر است با یک وکیل ملکی متخصص مشورت کنید، گروه وکلای ماهر متشکل از وکیل پایه یک دادگستری سال ها است با تمرکز و پشتکار در این زمینه تخصص و تبحر یافته اند و آماده خدمت و پاسخگویی به شما خواهند بود.
| موضوع | با حضور وکیل پایه یک دادگستری | بدون حضور وکیل پایه یک دادگستری |
|---|---|---|
| درک قوانین و مقررات | تسلط کامل بر قوانین و آیین دادرسی؛ استفاده از رویه های قضایی به نفع موکل | سردرگمی در تفسیر قوانین؛ احتمال اشتباه در روند حقوقی |
| تنظیم و ارائه دادخواست | تنظیم دقیق و حرفه ای با رعایت اصول حقوقی | احتمال رد دادخواست به دلیل نقص یا اشتباه نگارشی و ساختاری |
| سرعت در پیشبرد پرونده | پیگیری مستمر، استفاده از ارتباطات حرفه ای برای تسریع فرآیند | تأخیر در رسیدگی به دلیل ناآشنایی با روند اداری |
| افزایش احتمال موفقیت در دادگاه | افزایش شانس موفقیت با استنادهای قوی و دفاع مستدل | کاهش احتمال موفقیت به دلیل ضعف در دفاع و عدم آشنایی با رویه های عملی |
| مدیریت استرس و فشار روانی | انتقال مسئولیت حقوقی به وکیل؛ ایجاد آرامش روانی برای موکل | فشار روانی بالا، سردرگمی و اضطراب ناشی از مسئولیت های حقوقی |
| هزینه ها در بلند مدت | صرفه جویی در هزینه با جلوگیری از صدور آراء زیان بار | احتمال محکومیت های مالی سنگین و هزینه های بیشتر به دلیل اشتباهات فردی |
| مستندسازی و ارائه مدرک | جمع آوری، تحلیل و ارائه هوشمندانه اسناد و مدارک | احتمال عدم کفایت مدارک یا ارائه غلط آن ها در جلسه دادرسی |
| توان مذاکره و صلح حقوقی | امکان ختم پرونده با توافق یا صلح با مدیریت هوشمندانه ی مذاکرات | نبود توان چانه زنی حقوقی، اصرار بر ادامه دعوا حتی در مواقع غیرضروری |
| اطمینان از رعایت حقوق قانونی | تضمین حفظ و احقاق حقوق با استناد به مواد قانونی و دفاع دقیق | احتمال تضییع حقوق به دلیل ناآگاهی یا ضعف در دفاع از خود |
رد اتهام تصرف عدوانی
اگر دعوی کیفری مبنی بر تصرف عدوانی علیه شما مطرح گردد شما می بایست از خود اینگونه دفاع نمایید که سؤنیتی نداشته اید تا عنصر روانی جرم از بین برود و برای اینکه اثبات کنید سؤنیتی نداشته اید باید به مستندات و مدارک خود توجه کنید مثلا اگر ملک برای مورث شما بوده و سال ها در تصرف نداشته اید اگر بتوانید در این زمینه شهود معرفی کنید یا یک مبایعه ارائه دهید که مورث شما آنچا را خریداری نموده سؤنیت شما برطرف می گردد.
دیدگاه خود را بنویسید