تصور کنید قصد خرید خانه‌ای را دارید که از نظر قیمت و موقعیت عالی است، اما ناگهان متوجه می‌شوید که این ملک ورثهای است!
برای خریداران ممکن است این مسئله منجر به مشکلات قانونی و مالی شود و برای فروشندگان هم ممکن است مسیر فروش پیچیده و طولانی گردد. اگر نمی‌خواهید درگیر مسائل حقوقی و اختلافات احتمالی با وراث شوید، تا پایان این مقاله با ما همراه باشید تا از تمام نکات قانونی مهم در خرید و فروش ملک ورثهای مطلع شوید.
ملک ورثه ای (موروثی) چیست؟
ملک ورثهای به ملکی گفته میشود که پس از فوت مالک، به وراث او منتقل میشود. این ملک به‌طور مشترک بین تمام وراث تقسیم میشود و برای خرید یا فروش آن نیاز به توافق بین وراث و رعایت قوانین خاص دارد. خرید و فروش این نوع ملک ممکن است با چالش‌هایی همراه باشد که نیازمند دقت و مشاوره حقوقی است.
بر فرض مثال اگر آقای الف دارای یک باب منزل مسکونی باشد و فوت نماید و نامبرده 3 فرزند دختر، 2 فرزند پسر و 1 همسر داشته داشته باشد این منزل مسکونی متعلق به کلیه وراث است و به همچنین ملکی ملک ورثه ای گویند.
خرید و فروش ملک ورثه ای از نظر قانونی
اگر تمامی وراث به اتفاق نسبت به فروش ملک ورثه ای خود اقدام نمایند هیچ منع قانونی جهت خرید و فروش آن وجود ندارد لذا قبل از خرید ملک ورثه ای توصیه میشود به یک وکیل ماهر مراجعه نمایید تا با بررسی مدارک و مستندات ملک هیچ شبهه‌ای در آینده وجود نداشته باشد.
مدارک لازم جهت فروش ملک ورثه ای
- سند مالکیت متوفی و احراز مالک بودن مرحوم
- گواهی انحصار وراثت
- گواهی مالیات بر ارث
عدم ارائه این مدارک میتواند منجر به مشکلات قانونی و تأخیر در روند فروش شود. بنابراین، توصیه میشود قبل از هرگونه اقدام، مدارک را با کمک یک وکیل ماهر بررسی کنید.
نکات حقوقی مهم در خرید و فروش ملک ورثه ای
اگر قصد دارید ملک ورثه ای را خریداری کنید باید به نکات ذیل دقت نمایید:
- احراز مالکیت شخص متوفی که ابتدا به ساکن متوفی اصلا مالک می باشد یا خیر.
- گواهی انحصار وراثت وجود داشته باشد و ملاحظه نمایید که تعداد وراث چند نفر میباشد و میزان سهم هریک چقدر میباشد.
- تمامی وراث قرارداد را امضاء نمایند.
- در همان قرارداد قید نمایید که متوفی دارای وصیت نبوده و تمام وراث به این موضوع واقف هستند تا در آینده از دعوی احتمالی وراث علیه شما جلوگیری گردد.
- مالیات بر ارث ملک پرداخت شده باشد.
- ملک در رهن یا بازداشت نباشد.
- اگر در بین وراث محجور وجود داشته باشد ولی یا قیم نیز به نمایندگی از ایشان می‌بایست قرارداد را امضاء نماید و این موضوع قید گردد.
- ثمن معامله به میزان سهم هر وراث می‌بایست به حساب آنان پرداخت گردد.
فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه:
اگر تمامی وراث بر فروش ملک مورث خود توافق نداشته باشند و بعضی از وراث مخالف فروش آن باشند هرکدام از وراث می‌توانند با مراجعه به دادگاه تقاضای صدور دستور فروش ملک مورث خود را بخواهند و پس از صدور این دستور، ملک از طریق مزایده قانونی به فروش می‌رسد و ثمن مورد مزایده مابین وراث تقسیم میشود و اگر یکی از وراث بخواهد ملک را خریداری کند، میتواند در این مزایده شرکت کند.
فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث
فروش ملک بدون رضایت همه وراث امکان پذیر نیست و اگر معامله صورت گیرد میتواند جنبه کیفری داشته باشد و مشمول انتقال مال غیر است و از نظر حقوقی نیز معامله غیرنافذ است مگر اینکه دستور فروش از طریق دادگاه صادر گردد و ملک از طریق مزایده به فروش رسد که در اینجا رضایت وراث نیاز نیست.
قوانین مزایده ملک ورثه ای
مطابق ماده 114 قانون اجرای احکام مدنی فروش اموال از طریق مزایده انجام می‌پذیرد لذا اگر وراث در فروش اتفاق نظر نداشته باشند همان گونه که بیان گردید ملک طبق تشریفات خاص از طریق مزایده به فروش می رسد.
فروش ملک ورثه ای بدون انحصار وراثت
فروش ملک قبل از انحصار وراثت با توجه به قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول که تمامی معاملات می‌بایست ثبت گردد امکان پذیر نیست و عملاً دفاتر اسناد رسمی قادر به تنظیم سند نخواهند بود و بلکه اگر هم برفرض محال انجام پذیرد مشکلات عدیده حقوقی را در پی دارد زیرا که مشخص نیست اولاً وراث چه کسانی هستند و این عملاً به ضرر خریدار است و ممکن است وراثی بعداً یافت گردد که اصلاً فروشنده نبوده است.
دوماً ممکن است ورثه ای جدید علیه دیگر وراث شکایت کیفری مبنی بر انتقال مال غیر نمایند و در نهایت به رد مال محکوم شوند لذا توصیه میشود حتماً گواهی انحصار وراثت را ملاحظه نمایید و با رعایت سایر نکات اقدام به خرید یا فروش ملک ورثه ای نمایید.
تصرف ملک ورثه ای توسط یکی از وراث
تصرف ملک توسط یکی از وراث اگر بقیه ورثه اذن نداده باشند مصداق تصرف غیرقانونی است و وراث دیگر می‌توانند خلع ید نامبرده را درخواست نمایند و لازم است که قبل از طرح دعوی خلع ید مشاعی یک اظهارنامه مبنی بر اینکه تصرف شما از تاریخ ارسال اظهارنامه بدون اذن دیگر ورثه میباشد را به ورثه ای که ملک را تصرف نموده‌اند داده تا دلیل محکمی برای طرح دعوی خلع ید مشاعی باشد.
معاملات املاک ورثه ای پیچیدگی‌های خاصی دارند که عدم آگاهی از آنها میتواند مشکلات بزرگی ایجاد کند. برای جلوگیری از هرگونه مشکل حقوقی، بهتر است قبل از هرگونه اقدام، با یک وکیل ملکی متخصص مشورت کنید. وکیل ماهر با تجربه‌ای که در این زمینه دارد، میتواند مسیر قانونی را برای شما هموار کرده و از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کند. همین حالا با ما تماس بگیرید و از مشاوره حقوقی تخصصی بهره‌مند شوید!
سوالات متداول
-
اولویت وراث در خرید ملک ورثه ای چگونه است؟
یکی از نکات مهم در معاملات ملک ورثهای، حق تقدم وراث در خرید است. اگر یکی از وراث قصد خرید سهم سایرین را داشته باشد، میتواند از طریق توافق یا از طریق مزایده قانونی این کار را انجام دهد. این روش باعث میشود ملک در اختیار افراد غریبه قرار نگیرد و در میان ورثه باقی بماند. در صورت وجود اختلاف، دادگاه میتواند حکم به فروش ملک بدهد و یکی از وراث در مزایده آن را خریداری کند.
-
انتقال سند در ملک ورثه ای چگونه انجام میشود؟
اگر وراث بعد از فوت مورث خود اقدام به اخذ سند مشاعی بنمایند اداره ثبت اسناد و املاک با مشاهده گواهی حصر وراثت سند مشاعی به نام تک تک وراث به میزان سهمشان مطابق گواهی حصر وراثت سند صادر مینماید و اگر وراث اقدام به فروش آن نمایند، تمامی وراث در دفترخانه اسناد رسمی، سند قطعی غیر منقول را بنام خریدار امضاء مینمایند.
-
آیا امکان فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث وجود دارد؟
خیر امکان فروش وجود ندارد و اگر ورثه ای بدون رضایت دیگر وراث اقدام به فروش نماید، مصداق عنوان مجرمانه انتقال مال غیر میباشد.
