همه شما زمانی که قصد خرید ملکی را دارید نهایت دقت خود را به کار می برید تا ملک از لحاظ حقوقی مشکلی نداشته باشد تا وارد پروسه دادگاه نشوید یا در زمان خرید ملک و انعقاد قرارداد از یک وکیل ماهر ملکی می خواهید که همراه شما باشد و به تمام نکات با جزئیات دقت کند تا مبادا دچار بحران پس از انعقاد قرارداد شوید، لذا در این مقاله قصد داریم در مورد این موضوع صحبت کنیم که حتماً قبل از خرید ملک استعلامات لازم برای ملک مورد نظر را بگیرید و اگر متوجه شدید ملک در رهن است و خریداری نمودید چگونه بتوانید ملک را از رهن خارج سازید.
چرا خروج سند از رهن اهمیت داره و چه زمانی نیاز به فک رهن پیدا می کنیم ؟
ممکن شما قصد خرید ملکی را دارید و پول شما برای پرداخت کم باشد اگر سند در رهن نباشد شما می توانید تسهیلات جدید اخذ کنید.
یا ممکن است بخواهید ملک خود را بفروشید و خریدار تمایلی به خرید مسکن در رهن نداشته باشد و ترجیح می دهد که آسودگی خیال داشته باشد و نهایتاً خللی به ملکیتش وارد نگردد.
یا ممکن است بخواهید ملک خود را وثیقه قراردهید و دادگاه مازاد بر رهن را نپذیرد و سایر موضوعات عدیده دیگر که در ادامه به طور مفصل به آن خواهیم پرداخت .
معمولاً زمانی شما به فک رهن نیاز پیدا می کنید که:
- بدهی خود را کامل تسویه کرده باشید
- قرارداد رهن مثلاً فسخ شده باشد
- یا با مرتهن یعنی شخصی که سند به نفعش در رهن است تسویه کرده باشید
- یا قصد انتقال ملکی را داشته باشید که این امر طبق رای وحدت رویه جدید دیوان عالی کشور ایراد ندارد یعنی شما می توانید ملکی که در رهن است را با حفظ حقوق مرتهن واگذار کنید .
چطور سند ملک را از رهن بانک خارج کنیم؟
زمانی که به هر دلیلی بدهی پرداخت گردید و با بانک تسویه نمودید با انجام مراحل زیر می توانید سند را از رهن بانک خارج سازید :
- مراجعه به بانک مربوطه و گرفتن نامه مبنی بر اینکه تسویه تماماً صورت گرفته و دفترخانه مربوطه می توانید سند را از رهن خارج سازید (نامه فک رهن )
- بردن نامه و سند به دفترخانه ای که سند را در رهن قرار داده است.
- دفترخانه اقدامات معمول در خصوص فک رهن را انجام می دهد و نماینده بانک با مراجعه به دفترخانه مربوط اقدام به امضای فک رهن می نماید .
- سپس دفترخانه مراتب فک رهن را در سند قید نموده و مراتب فک رهن را به اداره ثبت اسناد و املاک اعلام می نماید و در سیستم جامع اداره ثبت اسناد و املاک یگر ملک در رهن نیست و آزاد محسوب می گردد.
فک رهن سند ملک یعنی چه ؟
زمانی که مدیون یا بدهکار با شخصی که سند را در رهن او قرار داده بدهی خودش را بپردازد و تسویه نموده باشد (یا به طرق مذکور که در فوق بیان گردید) می گویند فک رهن سند ملک رخ داده است.
چه زمانی می توان سند ملک را از رهن خارج کرد ؟
- بدهکار بدهی خود را کامل تسویه کرده باشید
- قرارداد رهن مثلاً فسخ شده باشد .
- یا با مرتهن یعنی شخصی که سند به نفعش در رهن است تسویه کرده باشید .
مدارک مورد نیاز برای فک رهن سند :
- نامه فک رهن از دفترخانه
- سند مالکیت
- مدارک هویتی مالک
- *چنانچه مالک وکیل داشته باشد ارائه وکالتنامه از طرف وکیل برای فک رهن ضروری است .
مراحل فک سند رهن از بانک :
بانک اختیار فک رهن سند را ندارد و صرفاً یک نامه به دفترخانه بازداشت کننده سند ارائه می دهد که این پلاک ثقبتی کل بدهی خود را پرداخت نموده و فک رهن سند بلامانع است و نمایده بانک با حضور در دفترخانه مبادرت به امضای فک رهن سند می نماید .
هزینه فک رهن چقدر است ؟
هزینه فک رهن سند شامل هزینه های ذیل است که تماماً با هم جمع می گردد و توسط دفترخانه محاسبه و اخذ می گردد:
- هزینه حق الثبت
- هزینه ثبت و تنظیم
- هزینه اداره مالیات
- هزینه حق التحریر دفترخانه تنظیم کننده سند
فک رهن سند ملک چقدر زمان می برد ؟
معمولا کمتر از یک هفته زمان می برد.
آیا بعد از تسویه، سند خود به خود آزاد می گردد ؟
خیر ، الزاماً باید مراحل پیش گفته انجام گردد و به اداره ثبت اسناد و املاک توسط دفترخانه اعلام گردد.
آیا فک رهن سند ملک بدون رضایت بانک ممکن است ؟
اگر تمام بدهی تسویه گردیده باشد بله ممکن است و شما می بایست زمانی که بانک از تسویه امتناع می ورزد به طرفیت بانک دادخواست الزام به فک رهن را مطرح نمایید.
نقش وکیل در فک رهن و اختلافات سندی :
شما زمانی قصد دارید به یک مکانی سفر کنید و آن مسیر را بلد نیستید قطعاً یا از کسی سوال می کنید یا به کمک یک مسیریاب به آنجا می روید ، نقش وکیل در پرونده نیز دقیقاً مانند مثالی بود که بیان کردیم .
یک وکیل ماهر ملکی مسیر را بلد است و دقیقاً می داند برای فک رهن ملک چگونه باید دادخواست بدهد و چه کسانی در دادخواست فک رهن باید طرف دعوی قرار دهد تا دعوی با قرار رد مواجه نگردد .
داشتن وکیل ماهر ملکی شما را از سردرگمی و نیز پیچیدگی های پروسه قضایی رهایی می بخشد و شما با صرفه جویی در وقت و هزینه به هدف خود خواهید رسید .
سوالات متداول :
اگر سند گم شده باشد چه باید کرد ؟
اگر سند شما گم شده باشد و می خواهید فک رهن کنید می بایست به دفترخانه ای که سند شما را در رهن قرارداده مراجعه کنید و کپی برابر با اصل سند که یک نسخه از آن در دفترخانه وجود دارد را اخذ کنید و با آن به بانک مربوطه مراجعه کنید و نامه فک رهن سند را اخذ نمایید و سپس مجدداً به دفترخانه مراجعه و اقدام به فک رهن سند نمایید .
در صورت گم شدن سند شما می توانید به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه کنید و با پر کردن فرم های مربوطه که اداره ثبت به شما میدهد ، نسبت به تقاضای صدور سند المثنی اقدام کنید .
آیا ملک رهنی را می توان فروخت ؟ بله مستند به رأی وحدت رویه شماره 832 مورخ 30/03/1402 امکان پذیر است منوط به آنکه حقوق مرتهن تأمین گردد .
فک رهن در طرح های مشارکت در ساخت چگونه است ؟
زمانی که سازنده اقدام به ساخت و ساز ملک موضوع مشارکت می کند برای تأمین مالی پروژه ساخت اقدام به دریافت و نسهیلات وام از بانک می نماید لذا تا زمانی که تسویه بانک صورت نگیرد امکان فک رهن ملک وجود ندارد .
اگر سازنده به تعهدات خود عمل ننمود و وام بانک را تسویه ننمود شما می توانید به همراه خواسته های دیگر دعوی الزام به فک رهن ملک را علیه او مطرح کنید و بعد از صدور رأی آن را اجرا کنید.
