دعوی الزام به اخذ پایان کار

در این مقاله قصد داریم توضیح دهیم که اگر یک واحدی را شما از شخص سازنده پیش خرید کردید و سازنده ساختمان را تکمیل نکرده بود شما چگونه باید دادخواست و خواسته دعوای را مطرح کنید و چگونه باید الزام به اخذ پایان کار را از سازنده بخواهید.

یک نمونه از یک پرونده

علی یک واحد را به صورت پیش خرید از آقای جعفری به عنوان سازنده خریداری میکند و موقع تحویل ملک نیز آقای جعفری به عنوان سازنده ملک را تحویل نداده است در این حالت علی به عنوان پیش خریدار حق طرح دعوی الزام به ایفای تعهد و الزام به اخذ پایان کار را خواهد داشت.

لازم به توضیح است که در این حالت شما برای اینکه دوباره کاری انجام ندهید بهتر است دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را نیز مطرح کنید که در این حالت الزامات دعوی الزام به تنظیم سند رسمی از جمله اخذ پایان کار، اخذ صورت مجلس تفکیکی و… را در بر می گیرد.

دعوی الزام به اخذ پایان کار چیست؟

دعوی الزام به اخذ پایان کار به معنای آن است که مالک یا سازنده می بایست ملک را مطابق با آیتم های منطبق بر قوانین شهرداری و ساخت و ساز تکمیل نماید و چنانچه به این عمل ننماید شما به عنوان خریدار حق طرح دعوی الزام به اخذ پایان کار را علیه مالک و یا سازنده دارید.

هدف از طرح دعوی الزام به اخذ پایان کار آماده بودن و کنترل نهایی ساختمان با نظر کارشناس فنی جهت استفاده و بهره داری است و چنانچه شما قصد فروش ملک را دارید برای صدور سند می بایست پایان کار ساختمان وجود داشته باشد.

تفاوت دعوی الزام به اخذ پایان کار و الزام به تنظیم سند رسمی

دایره گسترش دعوی الزام به تنظیم سند بزرگتر از دعوی الزام به اخذ پایان کار است به عبارت بهتر برای اینکه مالکیت ملک به شما منتقل گردد می بایست ملک گواهی پایان کار داشته باشد و در واقع شرط اینکه سند به نام شما تنظیم گردد، وجود پایان کار است.

لذا دعوی الزام به اخذ پایان کار مربوط به گواهی پایان کار ساختمان مبنی بر تکمیل و آماده استفاده بودن آن است در حالی که دعوی الزام به تنظیم سند مربوط به انتقال مالکیت از نفر قبلی به شما است.

طرفین دعوا چه کسانی هستند؟

خواهان در دعوی الزام به اخذ پایان کار خریدار یا مالک زمین است که ملکش جهت مشارکت در ساخت در اختیار سازنده قرارداده است .

خوانده در دعوی الزام به اخذ پایان کار مکن است صرفاً فروشنده یا شخص سازنده یا شهرداری در صورتی که در عدم ارائه گواهی پایان کار تخلفی نموده باشد.

و امکان طرح دعوی علیه هر 3 نفر همزمان و یا خواندگان بیشتر در صورتی که طبق قرارداد مسئولیت داشته باشند امکان پذیر است .

چه زمانی دعوی الزام به پایان کار را میتوان مطرح کرد؟

اگر سازنده یا فروشنده متعهد به تکمیل بنا در تاریخ مشخصی گردیده باشد و روز موعد فرا رسد و ساختمان تکمیل نگردیده باشد شما امکان طرح دعوی الزام به ایفای تعهد و الزام به اخذ پایان کار را دارید.

معمولاً در این دعاوی فروشنده یا سازنده امکان سند زدن به نام شما را ندارد و از آنجا که دعوی الزام به اخذ پایان کار مقدمه دعوی الزام به تنظیم سند محسوب می شود معمولا دعوی الزام به تنظیم سند و مقدمات این دعوی نیز مطرح می گردد.

آیا فقط سازنده مسئول است یا خریدار هم می تواند اقدام کند؟

بستگی دارد که خریدار با سازنده قراراد منعقد نموده است یا خیر و چنانچه سازنده قرارداد منعقد نموده باشد و موعد تحویل فرا رسیده باشد و ساختمان را تکمیل ننموده باشد خریدار می تواند علیه سازنده طرح دعوی نماید و سازنده متعهد و در برابر خریدار مسئول می باشد .

نقش قرارداد در تعیین مسئولیت:

در قرارداد بسیار مهم است که ضمانت اجراهای حقوقی در آن گنجانده شده باشد اگر قراردای در بین نباشد پس سازنده مسئولیتی ندارد و نمی توان الزام او را از دادگاه خواست لذا حتما قرارداد می بایست به صورت مکتوب باشئ و ضمانت اجراهای حقوقی در آن گنجانده شده باشد تا سازنده  نتواند از زیر بار مسئولیت رهایی یابد.

مرجع صالح برای رسیدگی دعوی الزام به پایان کار

مرجع صالح برای رسیدگی دادگاه محل وقوع ملک (مال غیر منقول) است.

امتناع شهرداری از صدور گواهی پایان کار:

اگر شهرداری از صدور گواهی پایان کار امتناع نماید شما می توانید با طرح دوی الزام به صدور گواهی پایان کار علیه شهرداری دادخواست خود را در دیوان عدالت اداری مطرح کنید و باید ادله و مستندات خود را پیوست دادخواست خود نمایید .

مرجع صالح:

همان طور که بیان گردید مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی مزبور در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است وچنانچه شما دعوی را در مرجعی غیر از محل وقوع ملک مطرح کنید دعوی شما در صلاحیت آن دادگاه نخواهد بود و نمی تواند رسیدگی کند و باید دعوی را به دادگاه صالح بفرستد .

مراحل طرح دعوا

1. تقدیم دادخواست و پیوست نموده مدارک و مستندات
2. استماع اظهارت شما و خوانده دعوا در جلسه رسیدگی توسط قاضی دادگاه
3. صدور رأی و قطعیت آن
4. اجرای حکم توسط واحد اجرای احکام

مدارک مورد نیاز برای طرح دعوی

1. قرارداد پیش خرید یا مبایعه نامه که از سازنده خریداری نموده اید
2. سند ملک قدیمی
3. فیش های تسویه حساب ملک و عوارض نوسازی ملک

هزینه های دعوا

هزینه دادرسی دعوی الزام به اخذ پایان کار یک دعوی غیر مالی محسوب گردیده و هزینه آن ناچیز است.

هزینه وکیل : هزینه وکیل معمولاً 10% ارزش ملک می باشد و بستگی به توافق طرفین دارد.

هزینه کارشناس : هزینه کارشناس نیز طبق تعرفه کانون کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می گردد.

امکان مطالبه هزینه ها از خوانده:

در این دعوی فقط امکان اخذ هزینه های دادرسی و هزینه های کارشناس از خوانده دعوی وجود دارد.

پیامدها و آثار اخذ نکردن پایان کار

1. زمانی که شما پایان کار اخذ نکنید ، نخواهید توانست سند رسمی ملک را اخذ نمایید.
2. شما نمی توانید به صورت رسمی معامله کنید یا ملک خود را منتقل نمایید.
3. شما نمی توانید انشعبات ساختمان را نصب کنید.
4. احتمال اینکه به علت تخلف ساختمانی؛ پرونده شما به کمیسیون ماده 100 ارجاع گردد بسیار زیاد است.
5. توانایی اخذ تسهیلات بانکی را نخواهید داشت.

این 5 مورد از مهمترین آثار اخذ نکردن گواهی پایان کار است.

سوالات متداول

آیا بدون پایان کار می توان سند گرفت؟

خیر، امکان اخذ سند بدون پایان کار وجود ندارد.

چقدر طول می کشد تا پایان کار صادر شود؟

حدوداً 12 ماه تا 15 ماه

هزینه پایان کار برعهده کیست؟

بر عهده مالک و یا سازنده