شاید تا به حال در بین مردم شنیده اید که می گویند مثلاً علی ملک حسن را تصرف نموده و کارشان به دادگاه کشیده شده است و علی هم در جمع مردم می گوید سالیان سال زمین دست من بوده، بدون اجازه ملک من را تصرف کرده و در آن می خواهد اقدام به احدث بنا کند و شروع به خالی کردن آجر نموده است، علیه اش در دادگاه دعوی مطرح کردم.
اختلافات ملکی همیشه پرچالش ترین دعاوی حقوقی مطرح در دادگاه ها بوده اند در این مقاله قصد داریم به این نتیجه برسیم که اگر کسی ملک شما را بدون مجوز قانونی تصرف نمود شما چه اقدام حقوقی یا کیفری می بایست انجام دهید و چگونه حق خودتان را پس بگیرید.
در دعاوی ملکی چون هر اقدام و عمل شما در مطرح کردن نوع دعوای تبعات و آثار حقوقی متفاوتی دارد بهتر از یک وکیل ملکی ماهر کمک بخواهید تا دچار خسران و آسیب در مسیر پرچالش دادگاه ها نشوید.
تصرف عدوانی چیست؟
حسب ماده ١٥٨ قانون آيين دادرسى مدنى، دعواى تصرف عدواني يعنى ادعاى متصرف سابق مبنى بر اينكه ديگری بدون رضايت او مال غير منقول را از تصرف وى خارج كرده و اعادة تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست مى نمايد به اختصار بايد گفت در اين دعوا خواهان مدعى مالكيت برملك نيست، وحتى شايد مالک ملك هم نباشد، اما ادعا دارد سابقاً در ملك تصرف داشته، ولى خوانده درحال حاضر به صورت غير قانونى ملك را تصرف كرده است.
لازم به توضيح است به دلالت مادة ١٢٢ قانون آيين دادرسى مدنى، مالكيت، اماره اى بر تصرف سابق است دعواى تصرف عدوانى ازجمله دعاوى است كه هم جنبه حقوقى دارد وهم جنبة كيفرى ومدعى حق مختار است از يكى از طرق مذكور اقدام نمايد.
هرچند اركان جرم تصرف عدوانى با دعواى حقوقى متفاوت است، در تصرف عدوانى كيفرى برخلاف دعواى حقوقى مالكيت شاكى ركن اصلى جرم محسوب مى شود.
تصرف عدوانی کیفری چیست و چه مجازاتی دارد؟
شخصی، ملکی که سند مالکیتش بنام شما است را بدون مجوز قانونی و با سؤنیت تصرف نموده و ادعای تصرف نسبت به آن را می نماید و طبق ماده 690 قانون مجازات اسلامی بخش تعزیرات، این جرم دارای یک ماه تا یکسال حبس است.
انواع دعاوی تصرف :
دعوی تصرف به 3 نوع تقسیم میشوند که هر کدام شامل شرایط و قوانین خاص هستند:
-
دعوی ممانعت از حق
دعوی تصرف عدوانی، دعوی ممانعت از حق و دعوی رفع مزاحمت که در مواد ۱۵۸ ،۱۵۹ و ۱۶۰ قانون آئین دادرسی مدنی نگاشته شده اند به دعاوى رفع تصرف عدوانى، ممانعت از حق و مزاحمت از حق، دعاوى تصرف، ثلاث يا ثلاثه نیز مى گویند.
-
دعوی مزاحمت از حق
-
دعوی تصرف عدوانی از طریق شکایت کیفری
نیز قابلیت طرح را دارد و این در صورتی است که شخص دارای سؤنیت باشد که ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی بخش تعزیرات به این موضوع اختصاص پیدا کرده است.
-
دعوی تصرف عدوانی
-
به ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی بخش تعزیرات دارای یک ماه تا یکسال حبس می باشد و همچنین دادگاه می بایست وضعیت را به حالت قبل نیز برگرداند.
چه زمانی تصرف عدوانی جرم محسوب می شود؟
زمانی که شخص با سؤنیت و بدون اجازه، اقدام به تصرف مال غیر منقولی دیگری نماید مشمول تصرف عدوانی کیفری می گردد.
مراحل طرح دعوی تصرف عدوانی
طرح دعوی تصرف عدوانی به 2 صورت امکان پذیر است:
-
مراحل طرح دعوی تصرف عدوانی به صورت حقوقی
- تقدیم دادخواست حقوقی مبنی بر رفع تصرف عدوانی
- صدور رأی در دادگاه (بدون نیاز به قطعیت آن)
- اجرای حکم
-
مراحل شکایت کیفری تصرف عدوانی
- تنظیم و تقدیم مستقیم شکایت مبنی بر تصرف عدوانی در دادگاه کیفری دو محل وقوع جرم
- ارجاع پرونده به دادگاه کیفری دو
- صدور حکم مبنی بر حبس و رفع تصرف و اعاده ملک به وضعیت قبل از تصرف
مدارک مورد نیاز برای اثبات تصرف عدوانی
- سند مالکیت اگر قصد طرح دعوی کیفری را دارید و چنانچه قصد طرح دعوی حقوقی را دارید صرف وجود مبایعه نامه و یا دلیل طبق تصرف شما کافی است.
- استشهادیه
- برای طرح دعوی کیفری وجود گزارش مراجع انتظامی مهم می باشد که باید پیوست شکایت کیفری خود نمایید .
- گزارش کارشناس رسمی دادگستری
تفاوت تصرف عدوانی و خلع ید
يكى از اركان دعواى خلع يد اثبات مالكيت است، اما در دعواى تصرف عدوانى سبق تصرف كفايت مى كند.
در دعواى خلع يد خود مالك ملك بايد اقامه دعوا كند، اما در دعواى رفع تصرف عدوانى قانون كذار با مسامحه اى آشكار در مادة ١٧٠ قانون آيين دادرسى مدنى طرح دعوا از سوى مستأجر، مباشر، خادم، كاركر وبه طور كلى اشخاصى كه ملكى را از طرف ديگری متصرف مى باشند به قائم مقامى از سوى مالك تجويز كرده است (البته بايد مثبت سمت خود را ضميمه نمايند). حكم خلع يد يس از قطعيت بايد اجرا شود، اما تصرف عدوانى نياز به قطعيت ندارد.
تفاوت تصرف عدوانی با مزاحمت و ممانعت از حق
دو عنوان حقوقی مهم در حوزه اموال غیرمنقول عبارتند از تصرف عدوانی و مزاحمت از حق که تفاوت انها به شرح زیر است:
تصرف عدوانی:
تصرف عدوانی زمانی محقق می‌شود که شخصی بدون رضایت و غیرقانونی، مال غیرمنقولی را از ید متصرف قانونی خارج کرده و خود به تصرف آن درآید. مانند اشغال پارکینگ یا قفل کردن درِ ملک دیگری، در این حالت متصرف قبلی به‌طور کامل از استفاده از ملک محروم می‌شود. برای اثبات این جرم طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، باید مالکیت شاکی و عدوانی بودن تصرف احراز شود. در صورت اختلاف در مالکیت، مطابق ماده ۲۱ قانون آیین دادرسی کیفری، دادگاه قرار اناطه صادر می‌کند. اگر شاکی سند رسمی مالکیت داشته باشد، طبق ماده ۷۳ قانون ثبت، قاضی موظف به پذیرش آن است.
مزاحمت از حق زمانی:
در مقابل، مزاحمت از حق زمانی رخ می‌دهد که فردی بدون اینکه ملک را تصرف کند، در استفاده کامل متصرف از حق خود اختلال ایجاد کند؛ مثل باز کردن پنجره به سمت ملک دیگر یا تخلیه مصالح جلوی در ساختمان و ملک دیگران که در این موارد، تصرفی انجام نمی‌شود، اما بهره‌برداری متصرف از ملک با مشکل مواجه می‌شود.
تصرف عدوانی در ملک مشاع چگونه بررسی می شود؟
تصرف عدوانی معمولاً زمانی مطرح می‌شود که شخصی بدون رضایت متصرف قانونی، مالی غیرمنقول را از ید او خارج کند. اما در اموال مشاع، این موضوع پیچیدگی خاصی دارد؛ چراکه همه‌ی شرکا، به صورت مشترک در مال، حق تصرف دارند.
-
بر اساس ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی:
در صورتی که دو یا چند نفر مال غیرمنقولی را مشترک در تصرف داشته باشند و بعضی از آنان مانع تصرف بعضی دیگر شوند، در حکم تصرف عدوانی محسوب شده و مشمول مقررات این فصل خواهد بود.
در اموال مشاع، چون اثبات ارکان متعارف تصرف عدوانی مانند سبق تصرف (تقدم در تصرف) یا لحوق تصرف (تاخر تصرف فرد مقابل) به‌سادگی ممکن نیست، قانون‌گذار با استفاده از تعبیر «در حکم تصرف عدوانی»، چنین اعمالی را مشمول مقررات این جرم دانسته است.
به عنوان مثال: اگر ملکی به‌طور مشاع بین زوجین باشد و زوج مانع ورود زوجه به ملک شود؛ یا اگر یکی از مالکین آپارتمان، مانع استفاده شریک دیگر از پارکینگ، بالکن یا سایر مشاعات شود و خود آن را تصرف کند؛ این اعمال، طبق ماده ۱۶۷، در حکم تصرف عدوانی شناخته میشوند و متضرر می‌تواند از طریق مراجع قضایی اقدام کند.
نقش وکیل در پرونده های تصرف عدوانی
در پرونده هایی پر چالش و پیچیده برای جلوگیری از طولانی شدن روند پرونده و بروز مشکلات و اختلافات بیشتر، بهتر است با یک وکیل ملکی متخصص مشورت کنید، گروه وکلای ماهر متشکل از وکیل پایه یک دادگستری سال ها است با تمرکز و پشتکار در این زمینه تخصص و تبحر یافته اند و آماده خدمت و پاسخگویی به شما خواهند بود.
| موضوع | با حضور وکیل پایه یک دادگستری | بدون حضور وکیل پایه یک دادگستری |
|---|---|---|
| درک قوانین و مقررات | تسلط کامل بر قوانین و آیین دادرسی؛ استفاده از رویه‌های قضایی به نفع موکل | سردرگمی در تفسیر قوانین؛ احتمال اشتباه در روند حقوقی |
| تنظیم و ارائه دادخواست | تنظیم دقیق و حرفه‌ای با رعایت اصول حقوقی | احتمال رد دادخواست به‌دلیل نقص یا اشتباه نگارشی و ساختاری |
| سرعت در پیشبرد پرونده | پیگیری مستمر، استفاده از ارتباطات حرفه‌ای برای تسریع فرآیند | تأخیر در رسیدگی به دلیل ناآشنایی با روند اداری |
| افزایش احتمال موفقیت در دادگاه | افزایش شانس موفقیت با استنادهای قوی و دفاع مستدل | کاهش احتمال موفقیت به‌دلیل ضعف در دفاع و عدم آشنایی با رویه‌های عملی |
| مدیریت استرس و فشار روانی | انتقال مسئولیت حقوقی به وکیل؛ ایجاد آرامش روانی برای موکل | فشار روانی بالا، سردرگمی و اضطراب ناشی از مسئولیت‌های حقوقی |
| هزینه‌ها در بلند مدت | صرفه‌جویی در هزینه با جلوگیری از صدور آراء زیان‌بار | احتمال محکومیت‌های مالی سنگین و هزینه‌های بیشتر به‌دلیل اشتباهات فردی |
| مستندسازی و ارائه مدرک | جمع‌آوری، تحلیل و ارائه هوشمندانه اسناد و مدارک | احتمال عدم کفایت مدارک یا ارائه غلط آن‌ها در جلسه دادرسی |
| توان مذاکره و صلح حقوقی | امکان ختم پرونده با توافق یا صلح با مدیریت هوشمندانه‌ی مذاکرات | نبود توان چانه‌زنی حقوقی، اصرار بر ادامه دعوا حتی در مواقع غیرضروری |
| اطمینان از رعایت حقوق قانونی | تضمین حفظ و احقاق حقوق با استناد به مواد قانونی و دفاع دقیق | احتمال تضییع حقوق به دلیل ناآگاهی یا ضعف در دفاع از خود |
رد اتهام تصرف عدوانی
اگر دعوی کیفری مبنی بر تصرف عدوانی علیه شما مطرح گردد شما می بایست از خود اینگونه دفاع نمایید که سؤنیتی نداشته اید تا عنصر روانی جرم از بین برود و برای اینکه اثبات کنید سؤنیتی نداشته اید باید به مستندات و مدارک خود توجه کنید مثلا اگر ملک برای مورث شما بوده و سال ها در تصرف نداشته اید اگر بتوانید در این زمینه شهود معرفی کنید یا یک مبایعه ارائه دهید که مورث شما آنچا را خریداری نموده سؤنیت شما برطرف می گردد.
سوالات متداول
-
آیا تصرف عدوانی بدون سند هم قابل شکایت است؟
بله، برای طرح دعوی تصرف عدوانی نیازی به سند رسمی مالکیت نیست.
-
در دعوای تصرف عدوانی چقدر طول میکشد تا حکم صادر شود؟
مدت زمان رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی به عوامل مختلفی بستگی دارد.
-
مهلت شکایت تصرف عدوانی کیفری چقدر است؟
در دعوای حقوقی تصرف عوانی محدودیت زمانی خاصی وجود ندارد، اما بهتر است در اولین فرصت ممکن اقدام شود.
